Договор переуступки прав собственности на квартиру образец

Порядок оформления договора цессии в новостройке

Договор переуступки прав собственности на квартиру образец

/ Квартира / Переуступка прав собственности

Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

  • появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
  • иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
  • во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

  • полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
  • наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
  • наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства.

Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами.

Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии.

Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства.

После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику.

Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента.

При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока.

Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза.

При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его.

Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

  • инвестиционные соглашения;
  • предварительные соглашения купли-продажи;
  • предварительные соглашения долевого участия;
  • вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

  • приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
  • оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Узнайте особенности и порядок оформление квартиры в новостройке в собственность.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке: типовой договор.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/pereustupka-prav-sobstvennosti/v-novostrojke.html

Оформление и регистрация договора переуступки прав требования на квартиру

Договор переуступки прав собственности на квартиру образец

Возможность приобретения жилплощади в строящемся доме при заключении договора с фирмой – подрядчиком привела к появлению процедуры передачи права оформления готового жилья в собственность.

Перезаключение договоров практикуется не только инвесторами, покупающими квадратные метры на стадии фундамента с целью выгодной перепродажи, но и гражданами, вынужденными прибегнуть к подобным мерам из-за сложившихся обстоятельств.

Что представляет собой переуступка права требования?

Стать владельцем квартиры по цене ниже рыночной и расплачиваться за нее постепенно, внося платежи в течение срока возведения жилого здания, позволяет участие в долевом строительстве. Причины отказа от возможности стать собственником недвижимости, переуступив право третьим лицам, различны:

  • длительность процесса строительства;
  • непредвиденные сложности, отодвигающие момент готовности объекта на неопределенный срок;
  • невозможность заселиться в квартиру до сдачи дома в эксплуатацию;
  • желание получить прибыль от увеличения стоимости жилплощади и другие.

В этой ситуации целесообразно найти покупателя, желающего приобрести жилье новостройке, и переоформить на него ДДУ, передав таким образом право получения квартиры и обязанности по договору долевого участия.

Процедура допустима в течение всего периода строительства до момента приемки объекта госкомиссией. Порядок ее осуществления указан в ст.388-390 ГК РФ.

Юридическая форма переуступки

С правовой точки зрения процесс подразумевает переоформление за установленную плату договора долевого участия, позволяющего в дальнейшем стать собственником жилья.

Другими словами, в ДДУ меняется дольщик, который выплачивает за такой обмен бывшему участнику долевого строительства оговоренную денежную сумму.

Сделка носит название цессии, а стороны именуются цедентом (продавец прав на недвижимость) и цессионарием (покупатель).

Одной из разновидностей соглашений, заключаемых на стадии строительства объекта недвижимости, является предварительный договор купли – продажи. Если переуступка происходит на основании такого документа, то за цедентом сохраняется право требования (ст.307 ГК РФ), которое не подлежит передаче третьему лицу.

Когда продавец, заключивший ДДУ, не полностью выплатил стоимость жилья, сумма долга и обязанность оплаты передается по переуступке вместе с правом владения жилплощадью (ст.11 ФЗ N 214 от 30 декабря 2014 г.).

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Договор цессии

До заключения договоренности необходимо проверить:

  • возможность переуступки прав (отсутствие запрещающего пункта в ДДУ, заключённом с застройщиком);
  • наличие согласия полномочного представителя строительной компании, поскольку непредоставление информации о смене собственника грозит возмещением убытков, причиненных самовольной переуступкой (п.4 ст.382 ГК РФ).

Перечень документов

Для подписания и регистрации соглашения по переуступке прав необходимы:

  • паспорта участников сделки;
  • кредитный договор (при наличии ипотеки);
  • договор с компанией – застройщиком.

Стороне, переуступающей право собственности на квадратные метры, также следует:

  1. Получить письменное разрешение строительной фирмы на сделку. Законодательство не предусматривает подобную обязанность цедента, но заключаемые с застройщиками договора часто содержат пункт об обязательном уведомлении о смене собственника (п.2 ст.382 ГК РФ).
  2. Взять справку о полном погашении долга по ДДУ или об оставшейся неоплаченной сумме.
  3. Получить нотариальное согласие супружеской половины (в случае законного брака), разрешение банка на сделку (при оформлении ипотеки для платежей по ДДУ);
  4. Заказать выписку из единого Росреестра, подтверждающую регистрацию переуступаемого права.

Цедент при подписании соглашения передает покупателю:

  • свой договор ДУ и все полученные от прежних владельцев прав на квартиру;
  • квитанции, чеки и прочие подтверждения платежей за время, прошедшее с заключения первого договора с застройщиком;
  • официальную переписку со строительной фирмой, если она велась в процессе возведения объекта недвижимости;
  • согласие стройкомпании и банка на переуступку.

Предоставление вышеуказанных бумаг оформляется актом приема – передачи.

Правовая форма договора

Законодательство допускает заключение сделки между сторонами в той форме, которая наиболее приемлема в конкретной ситуации, если иное не предусмотрено действующими нормативными актами (п.1 ст.434 НК РФ).

Участие в долевом строительстве оформляется подписанием бумажного варианта ДДУ, в обязательном порядке содержащего указанные в п.4 ст.4 ФЗ N 214 от 30 декабря 2014 г. положения.

Поэтому сделка по переуступке также происходит с заключением соглашения в письменной форме (ст.389 ГК РФ).

На основании договора цессии приобретается право оформления квартиры в собственность после сдачи дома в эксплуатацию. Цессионарий получает возможность требования от строительной компании соблюдения сроков возведения объекта недвижимости и строительных нормативов.

На основании уведомления, представленного сторонами, компания – застройщик вносит необходимые изменения о смене собственника в свою документацию.

Регистрация договора переуступки права требования на квартиру

ДДУ подлежат обязательной регистрации с внесением сведений о лице, выплачивающем взносы на строительство дома, и об объекте недвижимости в Единый государственный реестр (п.3 ст.4 ФЗ N 214 от 30 декабря 2014 г.).

Соглашение о переуступке тоже надлежит зарегистрировать (п.10 ст.48 ФЗ N 218 от 13 июля 2015 г.).

Процедура проходит при обращении цедента и цессионария в государственный регистрационный орган и требует предоставления:

  • заявления по соответствующей форме;
  • договора о переуступке прав;
  • справки о выплаченной сумме на приобретение жилья и оставшемся долге, выданной банком или компанией – застройщиком.

До сдачи здания в эксплуатацию договора цессии на одну и ту же квартиру могут заключаться несколько раз. Если первичный документ заверялся нотариально, то все последующие письменные соглашения по переуступке подлежат нотариальному засвидетельствованию (п.1 ст.389 ГК РФ).

Образец договора

Составление письменного соглашения юристом, имеющим опыт в проведении сделок цессии, избавит от возможных ошибок и риска пропустить важные пункты. Договор включает:

  • характеристику объекта недвижимости;
  • наименование документа, на основании которого производится переуступка;
  • требования, являющиеся предметом сделки, и сумма денежной выплаты, предусмотренная сторонами за их переуступку;
  • порядок взаиморасчётов;
  • права и обязанности сторон.

Полезно указать наличие согласия застройщика на передачу требований и упомянуть форс-мажорные обстоятельства, которые могут повлиять на исход сделки. Оканчивается документ положениями о конфиденциальности и реквизитами сторон.

Скачать образец договора переуступки права требования можно по ссылке.

По договоренности между участниками возможно заключение как двухстороннего соглашения (между цессионарием и цедентом), так и трёхстороннего, который дополнительно заверяется подписью представителя компании – застройщика.

Порядок проведения сделки

После получения необходимых разрешений стороны составляют и подписывают договор, заверяя его в предусмотренных случаях у нотариуса, регистрируют сделку в Росреестре. Передача денежных средств за приобретение прав на недвижимость происходит с помощью банковской ячейки, из которой продавец после исполнения предусмотренных соглашением обязательств вправе забрать деньги.

Сделка облагается налогом, который оплачивает цедент в размере 13% от разницы между полученной прибылью и собственными затратами на покупку квадратных метров (ст.208, 224 НК РФ).

В том случае, когда продажа не несет материальной выгоды, сохраняется обязанность своевременного предоставления нулевой налоговой декларации в ФНС по месту расположения объекта недвижимости (ст.

119 НК РФ).

Повторная переуступка одним и тем же продавцом аннулирует последующие соглашения, право переходит к цессионарию, первым заключившему сделку.

Покупатель может обратиться в суд с требованием компенсации расходов и нанесенного ущерба в случае нарушения цедентом пунктов договора (п.3,4 ст.390 ГК РФ).

Честность и полное предоставление необходимой информации позволит сторонам сохранить приобретенные права и избежать непредвиденных финансовых затрат.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/oformlenie-i-registratsiya-dogovora-pereustupki-prav-trebovaniya

Mirzako
Добавить комментарий