Дома блокированной застройки относятся к многоквартирным

Содержание
  1. Особенности постройки и покупки блокированного дома
  2. Особый вид застройки
  3. Как законно построить блокированный дом
  4. Отличия от многоквартирного дома и дома в долевой собственности
  5. Покупка блока в блокированном доме
  6. Блокированный жилой дом: что это за понятие и особенности подобного объекта недвижимости
  7. Блокированная постройка – это МКД или нет
  8. Как объект признается блокированным
  9. Что это такое дом блокированной застройки в 2017 году
  10. Нормативное регулирование
  11. Градостроительный Кодекс
  12. Жилищный Кодекс
  13. Что значит дома блокированной застройки
  14. Как признать его таковым
  15. Технический план
  16. Что такое дома блокированной застройки и как ими управлять
  17. Особенности юридического статуса совмещенного дома
  18. Как получить разрешение на строительство
  19. Управление объектами блокированной застройки
  20. Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое?
  21. Что считается сблокированным домом по закону?
  22. История возникновения формата
  23. Другими очевидными плюсами блочной застройки стали:
  24. Так, согласно закону, блокированное здание должно отвечать следующим требованиям:
  25. Нормативно-правовая база
  26. Блокированный дом — он частный или общий?
  27. Что следует учесть собственникам блочного жилья?

Особенности постройки и покупки блокированного дома

Дома блокированной застройки относятся к многоквартирным

Дома блокированной застройки это, как правило, ряд смежных домов, выстроенных застройщиком для продажи. Но и обычные граждане могут построить блокированный дом, если посчитают вместе с соседом, что это поможет им сэкономить деньги, а также место на участке, которое можно отвести под сад, игровую площадку для детей или лужайку. Для этого нужно собрать пакет документов.

Особый вид застройки

В новых кварталах больших городов жилые дома блокированной застройки это естественный и напрашивающийся способ максимального использования земли.

В Градостроительном кодексе даётся описание, что такое дома блокированной застройки. В статье 49 упомянутого кодекса они описываются как дома из нескольких блоков, каждый из которых имеет глухие боковые стены, расположен на отдельном участке, количество этажей в этом доме не свыше трёх.

Дополнительное ограничение: каждый блок должен быть предназначен для проживания одной семьи, т. е., в этих блоках нельзя выделять отдельные квартиры и превращать их в многоквартирные дома.

Дома блокированной застройки — это понятие, схожее с многоквартирными домами, поскольку они выглядят как единый объект, но от многоквартирных домов их отличает расположение на разных участках, тогда как многоквартирный дом должен быть построен на одном участке.

Несмотря на это различие в 2010 году Министерство экономического развития выпустило письмо, в котором относило блокированные дома к многоквартирным.

Блокированные многоквартирные дома возможны; например, в местных правилах землепользования и застройки используется различие между жилыми домами блокированной застройки и блокированными многоквартирными жилыми домами. Примеры последних можно увидеть на центральных улицах городов: дома имеют общие боковые стены.

Близость, расположение домов вплотную друг к другу порождает тонкости возведения и ввода в эксплуатацию таких домов, которые связаны с:

  • обязательным межеванием участков под блоками;
  • повышенными требованиями к технической и пожарной безопасности;
  • синхронностью действий всех собственников участков и, соответственно, блоков.

Поскольку выполнить эти требования простому человеку не так легко, обычно блокированную застройку возводят профессионалы: фирмы, специализирующиеся на строительстве; они же вводят дома в эксплуатацию, а потом предлагают готовое жильё. О том, как проверить такой дом при покупке, будет сказано ниже.

Как законно построить блокированный дом

Поскольку законы и подзаконные акты содержат расхождения относительно того, что считать блокированной застройкой, и каким её видом, ключевым документом для начала блокированной застройки является разрешение на строительство. Для получения разрешения необходимо обратиться в местную администрацию. Как правило, выдачей разрешений занимается отдел (или управление) архитектуры и строительства администрации.

В пакет документов обязательно войдут:

  • заявление, образец которого предоставят в управлении архитектуры;
  • правоустанавливающий документ на земельный участок (сейчас достаточно выписки из ЕГРН);
  • межевой план участка;
  • проект жилого дома, выполненный архитектором — членом саморегулируемой организации;
  • технические условия подключения к коммунальным сетям.

Перечень документов может меняться, поскольку меняется законодательство.

По окончании строительства дом необходимо вест в эксплуатацию, для чего представить:

  • правоустанавливающий документ на землю;
  • разрешение на строительство;
  • градостроительный план участка;
  • технический план БТИ;
  • акт приёмки (если строительство осуществлял подрядчик);
  • документ о соответствии здания требованиям технических регламентов.

Могут истребоваться дополнительные документы, но в пределах перечня, установленного ст.55 Градостроительного кодекса. Для домов блокированной застройки обычно хватает вышеприведённого пакета документов.

Если смежные участки имеют неровную границу, но межевания ещё не было, самое простое решение для хозяев, которые хотят построить блокированные дома, это заказать межевание и указать кадастровому инженеру в качестве межи прямую линию, которая станет границей участков, и над которой будет стоять общая стена блокированного дома. Если участки уже замежёваны, а граница между ними изломана, то для её выравнивания собственники должны подписать соглашение о перераспределении земельных участков и обратиться к кадастровому инженеру, который зафиксирует новые участки с новой, ровной границей; далее участки необходимо зарегистрировать в ЕГРН.

Отличия от многоквартирного дома и дома в долевой собственности

В многоквартирном доме имеются помещения общего пользования либо общий участок, куда есть выход из квартир. В доме с долевой собственностью отдельные доли, как правило, в натуре не выделены.

Хотя, если отдельный блок находится в долевой собственности, то это будет частным случаем упомянутой ситуации; однако если два соседних блока находятся в собственности каждый у своего хозяина, здесь долевой собственности не возникает, хотя блоки и имеют общую стену.

Данная разница может приводить к следующим недоразумениям и последствиям.

Поскольку в законе указывается только максимальная высота (три этажа), жилой дом блокированной застройки может иметь блоки разной высоты: например могут соседствовать одно- и трёхэтажный блок; при этом изначально все блоки могут быть одноэтажными, а потом собственник какого-либо блока может решить надстроить пару этажей. Подобные действия способны привести к конфликту собственников разных блоков, потому что строительные работы всегда сопровождаются шумом и неудобствами.

В отличие от многоквартирных домов, блокированные дома не являются предметом долевой собственности: каждый блок это юридически отдельный дом, и его собственник вправе реконструировать его без согласия соседей, а только лишь с соблюдением общих правил поддержания санитарного состояния и благоустройства в городе.

Разница между этими тремя видами домов наиболее наглядно проявляется в следующих моментах:

  1. Блокированный дом – не многоквартирный дом, потому что у блоков нет общих помещений и участков.
  2. Блокированный дом – не долевая собственность, потому что каждый блок это отдельный дом.
  3. Блок может иметь квартиры, но они не имеют отношения к соседнему блоку.
  4. Блок может быть в долевой собственности, но его доли не связаны с соседними блоками.

Во всём остальном правила пользования домом и участком не отличаются от правил, установленных общими законами.

Покупка блока в блокированном доме

Приобретение блока требует проверки документов продавца и условий договора ввиду особого характера объекта недвижимости. Напомним: блок в блокированной застройке сам по себе не является долей.

Поэтому в договоре купли-продажи предмет покупки должен называться именно блоком или домом, а не долей.

Площадь блока в выписке из ЕГРН, которую предъявляет продавец, должна соответствовать площади, которая по договору переходит к покупателю.

Данная застройка требует соблюдения правил пожарной безопасности. Норма об обязательном расстоянии не менее шести метров между отдельными жилыми домами была исключена из закона о пожарной безопасности несколько лет назад. Дома, стоящие на разных участках, могут даже касаться друг друга и иметь общую стену, если они соответствуют критериям пожарной безопасности.

Без соблюдения правил пожарной безопасности органы противопожарного надзора не согласуют ввод здания в эксплуатацию, поэтому если у продавца есть разрешение на ввод, а сам блок в ЕГРН зарегистрирован как жилой дом, то с точки зрения административных норм предмет покупки является «чистым». Дав разрешение на ввод в эксплуатацию, администрация подтверждает соответствие строения всем требованиям технической безопасности.

Разногласия в законах и подзаконных актах приводят к тому, что иногда под видом блокированного дома покупателю могут предложить квартиру в многоквартирном доме, которая получила статус блока по невнимательности, некомпетентности регистратор или иным причинам.

Если есть выбор иного жилья, от покупки квартиры лучше отказаться; либо же, если принято решение купить эту квартиру, помнить о том, что местная администрация сможет, выявив несоответствие факта и документа, изменить статус недвижимости с блока на квартиру.

Собственник блока может надстраивать его до высоты в три этажа без согласования с соседями.

Надстройка квартиры уже потребует согласования с соседями, поскольку единый дом предполагает единый фундамент и перегрузка на него может привести к трещинам в стенах у соседей.

Итак, при покупке блока следует проверять:

  • основание для введения в эксплуатацию;
  • наименование предмета: блок или дом, но не доля (кроме случая долей в самом блоке);
  • совпадение площади в выписке ЕГРН и в договоре;
  • фактический характер недвижимости: блок или оформленная под блок квартира.

Положительные сторона приобретения блока: независимое проживание, как в частном доме, но совместное решение коммунальных вопросов, как в многоквартирном.

Обычно коммунальные службы, реконструирующие водопровод, канализацию, протягивающие линии связи, обслуживают группы потребителей, поэтому обновление коммуникация вскладчину будет дешевле, чем для отдельного дома.

Также выше безопасность, поскольку злоумышленник рискнёт проникнуть скорее в отдельный дом, нежели в блок, по соседству с которым есть ещё минимум один такой же.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zemlya/blokirovannaya-zastroyka.html

Блокированный жилой дом: что это за понятие и особенности подобного объекта недвижимости

Дома блокированной застройки относятся к многоквартирным

Жилищное право > Оформление недвижимости > Блокированный жилой дом: что это за понятие и особенности подобного объекта недвижимости

Жилищный фонд в РФ представлен большим количеством объектов, которые подразделяются на несколько десятков групп. В каждую из них объединены жилые строения, имеющие схожие принципы постройки и эксплуатации.

Одной из самых небольших, но вызывающих интерес у россиян групп считаются объекты блокированной застройки. В общем понимании, блокированный жилой дом – это система объединенных между собой небольших квартир.

Но обо всем по порядку.

Блокированный объект недвижимости

Блокированный объект недвижимости – это довольно специфический и уникальный со всех точек зрения вид строений. Нередко его именуют совмещенными домами, конструкция и концепт построения которых предполагает ряд особенностей. Основными из них можно считать:

  1. Наличие стен, входящих в составные элементы двух и более построек одновременно. Проще говоря, наличие такого явления, при котором стена одного дома примыкает к другому и представляет собой его неотъемлемую часть. При этом между стенами разного помещения нет даже малейшего расстояния, наблюдается их полноценная неразделимость.
  2. Отсутствие большого количества этажей. Как правило, блокированные жилые дома построены в 1, 2 или 3 этажа. Большее количество ярусов у объекта с подобным статусом невозможно.
  3. Отсутствие большого количества комнат в каждом отдельном блоке объекта. Естественно, в учет не берутся кухня и санузел.
  4. Общую инженерно-коммуникационную систему, выделяющуюся в отдельный узел для каждого собственника помещения в строении.
  5. Наличие отдельного входа и приусадебной земли у каждого блока.

Блокированные жилые дома являются популярным видом жильем в последние годы. На территории нашей страны распространение таких строений невелико, но вот на западе с каждым годом лишь возрастает. Почему? Потому что блокированные застройки имеют ряд преимуществ, среди которых выделим:

  • эргономичность относительно постройки;
  • экономичность в плане эксплуатации и приобретения отдельных квартир в доме;
  • простота и удобство жилья.

Изучение правовой базы, касающейся сущности и особенностей блокированного жилого дома в РФ, возможно через рассмотрение таких актов, как:

  • Градостроительный Кодекс РФ (49-ая статья особенно);
  • Жилищный, Гражданский и Земельный Кодексы РФ;
  • Постановление Правительства под номером 220.

Несмотря на обширную регламентацию особенностей и принципов эксплуатации блокированных построек, их явление с законодательно-правовой точки зрения вызывает немалое количество споров.

Пожалуй, именно этот аспект отпугивает россиян от приобретения долей в блокированных жилищных домах. С течением времени и большей конкретизации профильных законов положение дел должно измениться.

Остается лишь ждать.

Блокированная постройка – это МКД или нет

Как было упомянуто совсем недавно, регламентация явления и особенностей эксплуатации блокированных застроек в РФ оставляет желать лучшего.

С точки зрения формализованного вида закона, подобные жилые дома – это вид многоквартирных строений и их строительство, регистрация, использование на практике должно осуществляться именно в этом контексте.

С другой же стороны, блокированные застройки обладают некоторыми признаками как частных строений, так и обычных многоквартирных зданий (без разделения на квартиры). Так к какому же законодательно-правовому типу их стоит относить?

Сразу отметим, однозначного ответа на поставленный вопрос нет. Ни детальное изучение законодательства РФ из-за его противоречивости, ни профильное рассмотрение конкретной ситуации не смогут дать точный ответ. В юриспруденции нашей страны статус блокированных жилых домов определяется двумя основными способами:

  • Непосредственно владельцем или владельцами постройки (если ничего против не имеют полномочные госструктуры в лице Градостроительных и архитектурных органов и Росреестра).
  • Судом, если одна из заинтересованных сторон в определении законодательно-правового типа конкретного дома не согласна с другими заинтересованными в этом лицами. Инициировать судебные прения подобного рода могут и полномочные госструктуры, и владельцы блокированного жилого дома, и даже собственники отдельных помещений.

Окончательное решение относительно того, какой же статус присваивать конкретному блокированному жилому дому, принимается с учетом нескольких параметров.

Основными из них считаются общие принципы возведения и архитектурные особенности постройки, а также трактовка законодательных положений со стороны заинтересованных лиц.

В общем, определение типа блокированной постройки – дело сугубо индивидуальное, рассматривать которое можно исключительно в рамках конкретно взятого случая. При ином подходе точно определить законодательно-правовой статус объекта недвижимости не удастся.

Как объект признается блокированным

Признать объект недвижимости блокированным можно либо в мирном, либо в судебном порядке, о чем было упомянуто ранее. Основными аспектами в процедуре подобного определения играют:

  1. Особенности конкретной постройки с точки зрения ее архитектурного концепта.
  2. Непосредственно то, как законодательство РФ трактуют заинтересованные в присвоении объекту конкретного статуса стороны.

Вне зависимости от последнего аспекта признать постройку блокированной не получится, если она:

  • Имеет более 3-х этажей.
  • Состоит более чем из 10 отдельных помещений (блоков).
  • Не имеет совмещенных стен.

Помимо этого, у каждого блока должны иметься отдельный вход и приусадебный участок. Подобные требования к блокированным застройкам предъявлены на законодательном уровне и обязательны к соблюдению при оформлении соответствующего статуса постройки.

При их соблюдении оформление жилого дома в статусе блокированного происходит следующим образом:

  1. Заинтересованные стороны либо мирно, либо через суд определяют статус жилья (зачастую определяется МКД – многоквартирный дом, реже – совмещенный объект недвижимости с долевым или иным видом владения собственностью).
  2. После этого они же проводят официальную регистрацию дома в выбранном статусе посредством обращения в уполномоченные госструктуры. Как правило, обращаться требуется в БТИ, Градостроительные и архитектурные госорганы и регистрирующую структуру – Росреестр.

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/blokirovannyj-zhiloj-dom-jeto.html

Что это такое дом блокированной застройки в 2017 году

Дома блокированной застройки относятся к многоквартирным

То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).

Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.

За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.

Нормативное регулирование

Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.

В частности это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под ДБЗ нормы регулируются ЗК РФ.

Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.

Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.

Градостроительный Кодекс

В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного Кодекса дается определение касательно жилого здания, признаваемого блокированной застройкой.

Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.

Каждый блок предопределен для одной семьи/одного собственника и размещен на отдельном земельном участке, но обладает выходом на территорию совместного пользования.

По ГрК РФ дом блокированной застройки это единое здание, состоящее из совокупности отдельных жилых блоков.

По своим основным параметрам здания такого типа напоминают многоквартирные дома. Но существенным отличием выступает отсутствие общедомового имущества.

Жилищный Кодекс

В ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом называется индивидуальное здание, состоящее из жилых комнат и вспомогательных помещений.

В ст.16 ЖК к видам жилого дома отнесены и многоквартирные дома, и дома блокированной застройки.

Единственным существенным отличием признается наличие общего имущества в МКД, которое не может применяться в качестве жилых помещений.

Определения ЖК РФ не позволяют точно определить вид дома, поэтому Минстрой РФ работает над проектами нормативов, которые окончательно и однозначно определят понятия «многоквартирных домов» и «жилых домов блокированной застройки».

На данное время это определение базируется на совокупности положений различных правовых актов.

Что значит дома блокированной застройки

Жилые дома блокированной застройки являются относительно новым явлением в современном строительстве.

Правовой статус такого объекта характеризует наличие обособленного права собственности на каждую составную часть здания.

В течение длительного времени блокированная застройка выступала предметом серьезных дискуссий.

Для признания объекта блокированной застройкой приходилось обращаться в суд, поскольку в большинстве случаев такие здания приравнивались к многоквартирным домам.

Основаниями, по которым дом признавался блокированной застройкой, признавались такие моменты, как:

Расположение дома на отдельном участке землиЯвляющемся общей собственностью всех собственников дома, но с возможностью выделения в личную собственность отдельного участка перед каждым блоком
Обособленность блоков и отсутствие связи меж ними через общедомовое имуществоЧто в сущности представляет собой соединение в цельное здание нескольких отдельных домов

Вместе с общими чертами дома блокированной застройки обладают различиями в дизайне, форме возведения, жилой площади.

Как пример, можно отметить несколько вариантов домов, которые относятся к жилым домам блокированной застройки:

ТаунхаусЗдание городской застройки, но с элементами загородного жилья. Небольшая площадь квартир, вертикальная планировка, отдельная функция для каждого этажа. Наличие отдельного входа для каждого собственника совмещается с небольшой личной территорией
ВиолеттаЭлитная разновидность таунхаса с большой придомовой территорией, террасой, бассейном, верандой и гаражом
ЛэйнхаусБлокированные дома небольшой площади, совмещенные в целый жилой комплекс. Каждый блок на своей территории обеспечен гаражом
ДуплексДвухквартирные, чаще двухэтажные, блокированные дома с общей крышей и общей глухой стеной
КвадрохаусВключает в себя четыре отдельных блока, связанных общей стеной. Для каждого жилого помещения предусмотрен отдельный выход, придомовая территория и гараж

Существуют и иные варианты домов блокированной застройки. Но даже приведенные примеры свидетельствуют об общности признаков подобных объектов.

Однако у владельцев таких зданий все же возникают проблемы с определением статуса постройки.

Как признать его таковым

Порядок признания дома объектом блокированной застройки предполагает подачу заявки с соответствующей просьбой в:

  • БТИ;
  • органы местного самоуправления;
  • судебные инстанции.

Необходимость признания заключена в том, что статус блокированного дома позволяет оформить в собственность придомовую территорию. Для многоквартирных домов такая возможность отсутствует в принципе.

Обращение в суд становится последним этапом, если органы БТИ и администрация отказались удовлетворить обращение в пользу заявителя.

Руководствуясь существующими характеристиками, судебные органы определили достаточно эффективный метод для разграничения двух родственных понятий касательно жилых домов.

Суд признает дом блокированной постройкой, если каждая отдельная секция:

Не располагает едиными внутридомовыми системамиПредоставления коммунальных услуг, а именно водоснабжение, отопление, электроснабжение и прочие услуги предоставляются непосредственно от поставщика
Обладает общим оборудованиемЗа пределами жилых блоков с целью обслуживания независимых секций

Следовательно, отдельно стоящий дом с количеством этажей не больше трех, в котором каждая секция предназначена для проживания только одной семьи, при отсутствии элементов общедомового имущества, признается домом блокированной застройки.

Такой объект рассматривается как самостоятельное здание и ему присваивается уникальный идентификационный номер.

Технический план

Для ввода в эксплуатацию жилого объекта блокированной застройки потребуется технический план объекта капитального строительства.

Составляется он по правилам ст.24 ФЗ № 218 от 13.07.2015. В плане указывается:

Информация о зданииНеобходимая для постановки объекта на кадастровый учет
Сведения о частях зданияПри выполнении кадастровых работ
Данные о здании с присвоенным кадастровым номеромНеобходимые для внесения записи в ЕГРН

План состоит из графической и текстовой частей. Графическая часть отображает сведения кадастрового плана территории ил выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором размещен дом, с указанием местоположения объекта.

Источник: https://blogerkos.wordpress.com/2018/01/25/%D1%87%D1%82%D0%BE-%D1%8D%D1%82%D0%BE-%D1%82%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%B5-%D0%B4%D0%BE%D0%BC-%D0%B1%D0%BB%D0%BE%D0%BA%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D0%B9-%D0%B7%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80/

Что такое дома блокированной застройки и как ими управлять

Дома блокированной застройки относятся к многоквартирным

Характерные для Европы дома блокированной застройки на территории нашего государства встречаются реже и часто относятся к классу элитного жилья. Прежде чем купить в собственность квартиру в совмещенном доме, следует знать все особенности устройства такой конструкции и правовые нюансы.

В положениях Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть II, статья № 49) даётся чёткое определение данного понятия. Согласно законодательному документу, здание может считаться домом блокированной застройки, если соответствует таким характеристикам:

  • Количество этажей не превышает три.
  • Постройка состоит из нескольких частей: минимум 2, максимум 10.
  • Коммуникации подведены отдельно к каждому блоку.
  • Отсутствуют помещения общего использования.
  • Все части строения объединяет одна стена, а значит, между ними нет прохода.
  • Каждое жилое помещение имеет отдельный выход на общую территорию или приусадебный участок. Этот критерий наиболее важен.

Дома блокированной застройки могут различаться по своей форме возведения, сохраняя при этом общие характеристики. Так, различают следующие типы:

  1. Таунхаус. Такие городские дома имеют некоторые элементы загородных — для каждой квартиры предусмотрен отдельный вход, а перед ним небольшая территория (без заднего двора). Площадь жилого помещения небольшая с вертикальной планировкой, у каждого этажа своя функция.
  2. Виолетта — разновидность таунхауса, выполненная в итальянском стиле. На придомовой территории, согласно стандартному плану, располагается терраса, бассейн, веранда, гараж. Классифицируется как элитное жильё.
  3. Дуплекс. Блокированный дом на две квартиры с общей глухой стеной и крышей. Как правило, такие постройки имеют два этажа, но владельцами может быть достроен и третий. Дуплекс — характерный вид застройки для Англии XIX века.
  4. Лэйнхаус. Имеют увеличенную придомовую территорию, что позволяет разместить на ней гараж. Дома небольшие, застройка образует целый комплекс. Своё начало лэйнхаус берёт из Франции.
  5. Квадрохаус. Дом с небольшим участком, четырьмя отдельными входами и гаражами, рассчитанный на 4 семьи. Жилые помещения имеют общую стену, при этом площадь квартир большая. Планировка улучшенная — на первом этаже размещается кухня и технические помещения, спальни на втором. Если по планировке дом трёхэтажный, то на последнем этаже обустраивают комнаты для досуга.
  6. Британхаус. Классифицируется как жильё класса премиум. Стиль возведения –традиционный английский, с отделкой терракотовым кирпичом.Используюся только экологически чистые строительные материалы.

Алгоритм работы с таким объектами регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

  1. Жилищный кодекс — даёт определение понятию, обозначает особенности и характерные признаки.
  2. Упомянутый выше Градостроительный кодекс — указывает на основные характеристики, описывает типы подобных объектов.
  3. Приказ № 223 Министерства строительства и Закон № 161 — определяет порядок выделения участков под совмещённые дома, регламентирует порядок получения квартир.
  4. Правительственное постановление от 2015 года № 220 — разъясняет порядок приобретения жилых помещений в таких постройках на первичном рынке.
  5. Письмо Министерства развития экономики РФ — прописывает условия по размещению постройки на земельном участке.
  6. Земельный кодекс РФ, статья №35 — еще один документ, где оговаривается порядок выделения и оформления участка под такой тип строительства.

Особенности юридического статуса совмещенного дома

С правовой точки зрения существует несколько серьёзных заблуждений относительно статуса домов блокированной застройки:

  1. Совмещённый дом — разновидность многоквартирной застройки. Несмотря на некоторые схожие характеристики, это не так. Многоквартирным считается дом, в котором жилые помещения имеют выход на территорию общего пользования, а затем на участок (улицу). В совмещённой застройке, каждый владелец имеет отдельный выход на ограждённый участок при жилом помещении, а далее выход на улицу. Данное различие является ключевым и регламентируется нормативно-правовыми документами.
  2. Отдельное жилое помещение совмещенного дома не может быть внесено в кадастр, как самостоятельная единица собственности. Согласно кодексу Градостроения, совмещенная застройка является одним целым, хоть и состоит из отдельных квартир. Соответственно жилое помещение для одной семьи не может считаться самостоятельной единицей.

Постройка из одного блока не рассматривается законом как блокированный дом, ведь не соблюдена характеристика наличия одной стены между несколькими частями застройки.

Признание дома объектом блокированной застройки на официальном уровне, позволит собственникам блоков получить право собственности на территорию, прилегающую к дому и под ним.

В процессе определения земельного участка под такой тип застройки предусматривается, что будущие покупатели блока смогут оформить собственность в своё право владения вместе с указанными территориями.

Двухквартирные дома, возведённые в период Советского Союза и до принятия кодекса Градостроительства, имеют определённые проблемы с порядком признания их объектами блокированной застройки. Современных сооружений такой вопрос не касается, ведь всё учитывается в разрешительной проектной документации.

Эффективный метод разграничения двух определений однотипных домов был найден путём анализа судебных прецедентов, в которых использовались различные способы. Согласно этому секция дома блокированной застройки характеризуется по следующим пунктам:

  1. Имеется оборудование для обслуживания двух независимых секций, размещённое за пределами жилого блока.
  2. Внутридомовые системы коммунальных услуг отдельны для каждой секции.

Таким образом, дом может быть признан объектом блокированной застройки, если количество этажей не превышает три, одна секция предназначена для одной семьи и не имеет элементов, общих для всего дома (кухня, санузел, коридор, лестничная площадка).

Судом, органом БТИ или органом местного управления такая постройка будет рассмотрена и признана, как самостоятельное сооружение, номер которого может быть внесён в кадастровый реестр.

Как получить разрешение на строительство

Общие правила строительства указывают на то, что возведение объекта блокированной застройки на обособленных земельных участках будет незаконным. Если несколько владельцев соседних территорий договорились о создании такого дома, то прежде они обязаны объединить все участки в один. Алгоритм действий для получения разрешения должен быть таким:

  1. Составление межевого плана на объединённый участок в результате проведения земельно-кадастровых работ. Инженер кадастровой службы самостоятельно направляет документ в кадастровую палату.
  2. Оформить документацию на территорию, где будут проводиться строительные работы. Для этого нужно:
    • Подготовить градостроительный план, где будет отражена предполагаемая эксплуатация по каждому участку.
    • Получить разрешение на возведения блочной конструкции.
  3. Первоначальный участок земли, условно разделяется для каждого из домов, составляется план межевания. После постановки дома на кадастровый учёт, собственники блоков получат право только на секцию.
  4. Получается разрешение на введение дома блокированной застройки в эксплуатацию.
  5. Каждый обособленный блок ставится на кадастровый учёт вместе с земельным участком, пропорциональным площади отдельной части. Владелец квартиры сможет получить данные из ЕГРН, направив соответствующий запрос.

Управление объектами блокированной застройки

Управление фондом жилой недвижимости осуществляется по различным программам, учреждённым местными властями регионов. Одна из таких региональных инициатив — программа капитального ремонта. Она регламентирует проведение капитальных работ для тех объектов, которые получили статус аварийных.

Недвижимость блокированной застройки не относится к категории многоквартирных домов, а потому действие таких программ на неё не распространяется.

Исходя из этого, ответственность по содержанию таких домов возлагается на их собственников.

Если возникает необходимость установления определённого состояния совмещённых квартир, то владельцы должны направить соответствующий запрос в жилищные службы или БТИ, деятельность которых регулируется законодательными нормами.

Чтобы упорядочить условия предоставления коммунальных услуг или наладить схему организации благоустройства общей придомовой территории, владельцы блоков могут подписать договор с выбранной ими обслуживающей компанией. Оформлением документации должны заниматься органы самоуправления, установленные для данного дома, и представители государственных учреждений.

В противном случае, владельцы блока могут самостоятельно принимать решение о том, нужен ли ремонт их части дома — обслуживание осуществляется по правилам эксплуатации частных домов. Когда же возникает необходимость проведения ремонтных или реконструктивных работ общих конструкций, все владельцы должны дат своё согласие на это.

Если права на земельный участок не разграничены между жильцами, то управление им будет осуществляться по правилам совместной собственности. Но и наличие конкретного разграничения между соседями обязывает учитывать их интересы.

Источник: https://lawhelp.center/dom/doma-blokirovannoj-zastrojki.html

Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое?

Дома блокированной застройки относятся к многоквартирным

В последние несколько лет на загородном рынке недвижимости большую популярность приобрели блокированные дома. В этой статье мы рассмотрим что это такое, какие есть особенности у этого типа жилья, какие к ним предъявляются требования и с какими неожиданностями могут столкнуться собственники?

Что считается сблокированным домом по закону?

Нормы российского градостроительного кодекса определяют несколько типов жилой малоэтажной застройки. Одним из таких видов жилья являются блокированные дома.

Основные определения и технические положения, касающиеся блокированной жилой застройки, даны в градостроительном кодексе РФ (ст. №49, ч.2):

Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на придомовой участок. Само здание считается единым домом, хотя и состоит из нескольких, по сути, автономных жилых блоков.

Мы рассмотрим все отличия и правила застройки и эксплуатации блокированных домов чуть позже. А сейчас перейдем к предыстории — как вообще появился этот тип жилья и почему он так востребован?

История возникновения формата

Впервые этот формат малоэтажной застройки появился в Англии и Франции, и получил особое развитие в 17 – начале 20 веков.

Так, первая улица, состоящая целиком из сблокированных построек, появилась в Париже еще в начале 1600-х. В Британии подобная застройка начала широко применяться в градостроительстве после большого пожара, случившегося в Лондоне в 1666г.

С конца 18 — начала 19 веков, когда происходила массовая урбанизация Великобритании, типовая блокированная застройка стала преобладающей в растущих индустриальных центрах. В условиях большого скопления населения, и нехватки пространства для строительства отдельных домовладений, этот тип жилья стал широко востребованным.

Другими очевидными плюсами блочной застройки стали:

  1. Значительно меньшая стоимость квадратного метра;
  2. Улучшенные планировки, часто большая площадь;
  3. Больше комфорта, по сравнению с квартирами, используя некоторые плюсы загородного дома (такие как собственный участок, отдельный вход и др.);

В итоге, к концу XIX в., большинство городов Великобритании стали представлять собой длинные ряды узких улиц, застроенных домами блочного типа.

Затем, из Англии сблокированная жилая застройка «перекочевала» в другие страны и территории, связанные с Британской империей: в США, Индию, Австралию. Также подобный тип жилых строений получил широкое распространение в странах Скандинавии и Германии.

В России же, напротив, блокированные дома до последнего времени строили крайне редко. Активное блочное строительство в нашей стране началось лишь в конце прошлого, ХХ века. Вследствие чего, основные жилищно-правовые аспекты, касающиеся блочной застройки, были сформированы у нас относительно недавно.

Являясь по сути малоэтажным домом на несколько квартир, сблокированный дом бывает довольно сложно отличить от обычных многоквартирных ЖК. Однако у него есть несколько серьезных отличий.

Так, согласно закону, блокированное здание должно отвечать следующим требованиям:

  1. Количество этажей в доме должно быть не больше 3-х;
  2. Общее число блоков в здании должно быть от 1-го до 10-ти;
  3. Каждый из таких жилых блоков рассчитан на автономное проживание одной семьи, и представляет собой отдельную благоустроенную квартиру;
  4. Соседние квартиры (блоки) отделены друг от друга глухими стенами, без дверных проемов;
  5. У жильцов сблокированных домов нет общедомового имущества (т. е. общих подъездов, чердаков или подвалов, коммуникационных шахт и т. д.);
  6. Каждая семья имеет отдельный выход на придомовую территорию, без общего коридора или подъезда (парадной).

Главное отличие блокированных строений от стандартного многоквартирного дома, с точки зрения российского законодательства, заключается в оформлении придомовой территории. Если вся земля под многоквартирным жилым комплексом оформлена как 1 участок, то в домах сблокированной застройки под каждый блок оформляется отдельный земельный участок.

Также довольно часто возникает путаница в употреблении терминов, что такое «блочное жилье»? Это одно и то же, что «таунхаусы» или «дуплексы»?

Нет, с точки зрения закона, это не одно и то же. Хотя таунхаусы и дуплексы — самый распространенный, на данный момент, формат малоэтажного блокированного жилья, они являются самостоятельными правовыми категориями и могут не соответствовать ему.

К примеру, таунхаусы и дуплексы могут иметь общедомовое имущество. А это, уже как мы рассмотрели выше, с точки зрения закона, не подпадает под понятие «сблокированной застройки».

Нормативно-правовая база

Порядок эксплуатации сблокированного жилья, а также строительно-технические нормативы определяются следующими нормативно-правовыми актами:

  • Жилищное законодательство РФ. В нем содержатся основные понятия и определения блочных домов, и их эксплуатационно-технических характеристик;
  • Градостроительный кодекс (ст. №49). Содержит точное и исчерпывающее определение сблокированной застройки;
  • Постановление Правительства РФ за №220, от 2015 г., устанавливающее порядок покупки блокированного жилья на первичном рынке;
  • ФЗ №161, а также распоряжение Минстроя №223, определяющие правила предоставления земельных участков, под возведение жилых строений совмещенного типа;
  • Земельный кодекс РФ (ст. №35), в которой регламентируется порядок юридического оформления участков, предназначенных под блочную застройку;
  • Письмо Минэкономразвития, оговаривающее порядок размещения сблокированной застройки на одном земельном участке.

В соответствии с этими правовыми актами, осуществляется полный спектр юридического оформления блокированной застройки, начиная от выделения земельного участка под строительство, и заканчивая покупкой и оформлением готового жилья.

Блокированный дом — он частный или общий?

Один из наиболее частых вопросов, который вызывает путаницу и неопределенность среди всех тех, кто планирует купить таунхаус или дуплекс, либо уже приобрел: что есть в таких домах частное, а что общее?

Просто на этот вопрос не ответить. Вследствие «молодости» этого формата жилья на российском рынке и большого количества нормативных документов многие из них дают расплывчатые определения, а то и вовсе противоречат друг другу.

Что следует учесть собственникам блочного жилья?

  1. Все обслуживание в таких зданиях ложится на плечи собственников каждого блока-квартиры: на них не распространяются многие жилищные госпрограммы, в том числе и программа аварийного капремонта, проведении текущего или капитального за государственный счет.

      То есть, с точки зрения закона, государство их приравнивает к частным индивидуальным домам;

  2. Однако, для любых существенных ремонтно-строительных работ, как и в многоквартирном доме, потребуется получать согласие соседей;
  3. Еще менее ясна ситуация с земельными участками.

    Согласно постановлению Минстроя, под каждый блок в блокированном доме выделяется и оформляется отдельный участок.

    А согласно указу Минэкономразвития, застройка сблокированных домов может вестись и на едином участке;

  4. Если участок оформлен на конкретный блок, на него распространяются все те же требования, что и к частным домам: проведение обязательного межевания, уплата налогов и т .д.

    ;

  5. Ввиду того, что каждый блок инженерно независим друг от друга, собственники несут индивидуальную ответственность за исправность котельного, противопожарного оборудования и электропроводки;
  6. Общие вопросы, касательно функционирования и обеспечения всего жилого комплекса, должны решаться совместно, всеми собственниками.

Сама процедура оформления такой постройки почти не отличается от стандартной, применяемой при индивидуальной застройке.

Выдачей разрешений под строительство блочного жилья занимается местный строительно-архитектурный отдел. После того, как выбран подходящий земельный участок, застройщик должен получить разрешение на строительство и предоставить на рассмотрение всю проектно-сметную документацию.

Комплект подаваемой документации должен быть следующим:

  1. Заявление установленного образца;
  2. Выписка из Росреестра, или другие правоустанавливающие бумаги на землю;
  3. План межевания земельного участка;
  4. Проект будущего жилья (он должен выполняться профессиональным архитектором, состоящим в СРО);
  5. Техусловия подключения строения к коммунальным сетям.

После окончания строительства, блочный дом в обязательном порядке проходит процедуру ввода в эксплуатацию. Для этого в муниципальные контролирующие органы застройщик обязан предоставить:

  1. Правоустанавливающую документацию на земельный участок;
  2. Разрешение из муниципалитета на строительство здания;
  3. План участка из управления градостроительства;
  4. Техплан из бюро техинвентаризации;
  5. В ситуации, когда стройку производил подрядчик, следует приложить акт приемки;
  6. Документация, подтверждающая соответствие возведенного здания всем требованиям техрегламента.

Если сблокированное строение было возведено еще до разработки и принятия соответствующей нормативно-правовой базы, можно переоформить его статус в БТИ или муниципалитете. В случае отказа, застройщик вправе обратиться в суд.

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

ссылкой в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/blokirovannye-doma-chto-eto-takoe/

Mirzako
Добавить комментарий