Как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Содержание
  1. Переуступка ипотеки: как происходит продажа и покупка квартиры по переуступке прав?
  2. Переуступка ипотеки: в каких случаях?
  3. Ограничения на пользование имуществом
  4. Действия заемщика
  5. Действия кредитора
  6. Покупка квартиры по переуступке прав
  7. Условия банков
  8. Документы
  9. Продажа квартиры по переуступке или ДДУ в ипотеке: как оформляется?
  10. Как можно купить квартиру в новостройке?
  11. Нюансы продажи квартиры по переуступке ДДУ.
  12. Какими еще способами можно продать квартиру в новостройке?
  13. Сложно ли продать квартиру по переуступке в ипотеке?
  14. Покупка квартиры по переуступке прав: риски в 2019 году
  15. Что такое переуступка
  16. Переуступка ипотечного жилья
  17. Особенности оформления сделки
  18. Плюсы и минусы переуступки
  19. Как снизить риски
  20. Переуступка прав по ипотеке Сбербанка
  21. Переуступка ипотеки новому заёмщику
  22. Переуступка ипотеки сторонней организации (без оформленной закладной)
  23. Переуступка ипотеки сторонней финансовой организации (с оформленной закладной)
  24. Переуступка ипотеки по ДДУ
  25. Переуступка ипотеки: основные риски
  26. Переуступка ипотеки и все, что с ней связано
  27. Квартира по переуступке в ипотеку
  28. Договор один – стороны разные
  29. Преимущества переуступки для покупателя
  30. Иные случаи ипотеки и переуступки

Переуступка ипотеки: как происходит продажа и покупка квартиры по переуступке прав?

Как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Договор на ипотеку наделяет правами и обязанностями обе стороны: заемщика и банк. Каждый участник таких правовых отношений в ряде случаев имеет возможность передать свои юридические обязательства третьему лицу.

Такая процедура называется переуступкой права собственности. После этой процедуры в существующем кредитном договоре изменяется круг лиц.

Опираясь на ст. 382 и 391 ГК РФ осуществить эту процедуру может и должник, и кредитор. Заемщику при этом потребуется согласие банка-кредитора.

По переуступке можно продать взятую по ипотеке квартиру одновременно с передачей долговых обязательств. Покупатель такой квартиры становится новым заемщиком. Он возмещает продавцу выплаченную им по кредиту сумму и освобождает его от обязательств перед банком.

Переуступка ипотеки: в каких случаях?

Передача прав по ипотеке возможна при:

  • заключении договора долевого строительства;
  • разводе супружеской пары;
  • срочной продаже квартиры;
  • наследовании.

Первая ситуация наиболее распространенная. По договору долевого строительства уступается право потребовать передать жилье в собственность у застройщика. Такое право появляется, когда дом построили и сдали в эксплуатацию.

При разводе муж или жена могут переуступить все свои платежи по ипотеке и отказаться от своей доли жилья в пользу второго супруга.

Во время переезда в другую страну на ПМЖ иногда требуется продать квартиру в максимально короткие сроки. У продавца может не быть времени досрочно погасить ипотеку, снять обременение с жилья и тогда один из выходов — продать вместе с передачей долга. Возможно, квартиру придется продать дешевле, но этот вариант будет наиболее быстрым.

Наследование – единственная причина, по которой переуступка совершается без согласия кредитора.
В соответствии с Законом об ипотеке, ст. 37, п. 3 по завещанию после смерти должника наследники получают все его права и обязанности по кредиту.

Ограничения на пользование имуществом

Кредитный договор накладывает обременение на имущество должника и именно поэтому переуступка невозможна без согласия банка-кредитора. При оформлении ипотеки собственник передает приобретаемое жилье в залог банку и после этого без согласия последнего не может совершить такие процедуры как:

  • продажа;
  • дарение;
  • обмен;
  • внесение недвижимости в качестве вклада в уставной капитал юридического лица.

Эти ограничения не распространяются только на процедуру завещания и регулируются Законом об ипотеке, ст. 29 и 37. Также по закону условия, которые ограничивают право завещать взятую в кредит собственность, признаются ничтожными.

Действия заемщика

Передача обязательств по кредитному договору может быть осуществлена и кредитором, и должником.
Процедуру переуступки со стороны заемщика можно разделить на два основных этапа:

  1. получение согласия банка;
  2. оформление документов по передаче обязанностей и прав.

Банки неохотно идут на такое мероприятие и поэтому получить согласие на переуступку ипотеки не всегда получается. Но в случае нарушения этого требования должник столкнется с последствиями. Банк может применить санкции:

  • признать сделку ничтожной, т.е. отменить ее с вытекающими из этого последствиями;
  • потребовать досрочно оплатить кредит со всеми процентами;
  • изъять, арестовать или принудительно продать заложенное жилье без учета мнения продавца и покупателя.

Допустим, сделка с согласия банка состоялась. Теперь все обязанности по ипотеке переходят к покупателю. Продавец полностью освобождается от долгов, штрафов и пени – их выплата банку передана новому заемщику. Поэтому при заключении договора о переуступке права собственности на квартиру стоит уточнить о наличии таких обязательств и, возможно, договориться с банком об их отмене.

Чаще всего происходит переуступка квартиры с ипотекой в новостройке, хотя банки на такие сделки идут нехотя. Например, застройщик увеличил сроки строительства, владелец доли строящегося жилья потерял доверие к заемщику и пожелал обезопасить себя от неприятностей.

Действия кредитора

При переуступке со стороны кредитора банку нужно прислать письменное уведомление заемщику. В таком уведомлении обязательно должны быть:

  1. измененные реквизиты для оплаты;
  2. график ежемесячных взносов по кредиту;
  3. другие изменения обязательств по договору.

При отсутствии такого уведомления банк не может накладывать штрафы на должника.

Покупка квартиры по переуступке прав

Продаваемые по переуступке квартиры обычно дешевле и их покупка может казаться выгодной. Но стоит помнить, что при ипотеке с переуступкой прав нужно будет выплатить остаток долга с процентами.

Положительная сторона сделки – низкая цена. Покупателю обычно предлагается возместить лишь уплаченную продавцом часть кредита.

Опасность состоит в том, что с новым заемщиком банк заключает новый договор и условия по нему могут отличаться от первоначальных. Покупателя могут попросить внести половину стоимости жилья в качестве первоначального взноса или повысить процентную ставку.

Условия банков

В качестве примера, Сбербанк и в ВТБ 24 стараются избегать переуступки.

Сбербанку нужны серьезные основания для этой процедуры и развод к ним не относится. Скорее всего, требования по ипотеке в полном мере будут предъявлены одному из супругов.

ВТБ 24 может предложить несколько вариантов: продать квартиру, досрочно погасить кредит, снять обременение.

Документы

Документальное оформление переуступки аналогично заключению нового договора.
От нового заемщика потребуются:

  1. паспорт;
  2. справка с места работы о занятости и уровне дохода.

Переоформить ипотеку на того, кому ранее кредит не был одобрен по схеме переуступки не получится. После заключения сделки новый заемщик получит свой экземпляр документа и график взносов по кредиту.

О переуступке ипотечной квартиры можно ознакомиться в видео ниже:

Источник: https://mirstroek.com/ipoteka/pereustupka-i.html

Продажа квартиры по переуступке или ДДУ в ипотеке: как оформляется?

Как купить квартиру в ипотеку по переуступке

(1 5,00 из 5)
Загрузка…
продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Способов покупки квартиры существует великое множество, однако далеко не все они подходят для большинства граждан.

Далеко не у всех есть возможность оплатить покупку наличными. Тогда на помощь приходят банки и возможность оформить ипотеку практически на любое жилье.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке – практика довольно распространенная, однако это далеко не единственный способ, которым можно приобрести новую квартиру.

В нашей статье мы подробно рассмотрим, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке, а также остановимся на том, как продать квартиру в ипотеке по переуступке, и почему переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке в последнее время становится все более предпочтительным способом продажи и покупки квартиры с ипотечным обременением.

Однако для начала нам потребуется остановиться на том, что из себя представляет ипотека на переуступку прав по ДДУ, как может быть оформлена покупка квартиры с обременением и кому в такой ситуации труднее: продавцу или покупателю.

Как можно купить квартиру в новостройке?

продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Если решено купить квартиру в строящемся доме, то в этом случае можно получить деньги в банке на ее покупку.

Важно помнить, что в статус вторички квартиры в таких домах переходят сразу же после постройки. Именно поэтому ипотека на переуступку прав по ДДУ оформляется чаще всего.

 Покупка квартиры в строящемся доме может быть произведена тремя основными способами:

  • Договор долевого участия (ДДУ) заключается напрямую с застройщиком. После того как дом будет достроен, владельцу жилья будет выдано свидетельство о регистрации, и он становится полноправным ее владельцем. Регламентирует данную покупку Федеральный закон 214. Как становится понятно из описания, при оформлении ипотеки квартира становится собственностью банка, так как финансовые средства перечисляет именно банк. Однако по ДДУ иногда первоначальный взнос отправляется не в банк, а непосредственно застройщику. Такая практика многим кажется более удобной. Отвечая на вопрос, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке, важно подробно остановиться на необходимых документах, это мы сделаем чуть позже.
  • Также квартиры в новостройке можно приобрести по договору переуступки. В этом случае жилье покупается у инвестора. Такой договор называют еще договором цессии, но у него есть отрицательные моменты. Так как государство старается поддерживать застройщиков, то при покупке жилья по такому договору могут быть предусмотрены большие проценты, нежели при покупке квартиры напрямую у застройщика. Обратите внимание: после того как дом сдан и принят госкомиссией, переуступка не производится. Таким образом, продажа квартиры по переуступке в ипотеке на начальном этапе может осуществляться только до ввода объекта в эксплуатацию.
  • Кроме того, купить квартиру в новостройке можно по договору жилищно-строительного кооператива. Это самый незащищенный способ, так как на руках у вас есть только членская книжка. При продаже квартир таким способом не исключена двойная продажа квартир. Получается, вы заплатили деньги, а когда придет время получать свидетельство на квартиру, может оказаться так, что она уж продана другому владельцу и он уже в нее заселился. Конечно, застройщик постарается исправить ситуацию и предложит вам взять другое жилье, но все равно, кому понравится данная ситуация.
  • А также квартиры в новостройках можно приобрести по предварительному договору купли-продажи. Такой документ может быть заключен только в том случае, когда дом сдан, но документов, подтверждающих собственность, еще нет. При этом продавец еще не имеет свидетельство о регистрации на руках.

В зависимости от того, на какой стадии находится строительство, с покупателем могут быть заключены различные договора, все зависит от его желания и возможностей.

Это основные способы, которыми могут быть приобретены квартиры в новостройке при прямом взаимодействии застройщика и покупателя. Однако существуют моменты, когда квартира в новостройке продается с ипотечным обременением, несмотря на то, что дом еще не введен в эксплуатацию.

Происходит это потому, что заявителю необходимо срочно уехать или потому, что внезапно свалилось наследство в виде квартиры, заболела бабушка, надо уехать в глушь, нужное подчеркнуть – не имеет значения. Важно лишь то, что квартира продается, и у такой покупки будут свои особенности.

Также продажа квартиры по переуступке в ипотеке осуществляется не только на начальном этапе строительства дома. В ипотеке понятие переуступки также может относиться к продаже ипотечного долга.

Именно поэтому крайне важно подробнее остановиться на том, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке при такой необходимости и не упустить свою выгоду.

Нюансы продажи квартиры по переуступке ДДУ.

продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Приобретение квартиры в строящемся жилом комплексе – это затея опасная, так как вы приобретаете то, чего фактически еще не существует. А приобретение новостройки на заемные средства выглядит еще более забавно. Вы приобретаете несуществующую квартиру на чужие деньги, которые для вас фактически также не существуют.

Если имеет место продажа квартиры по переуступке в ипотеке продавец квартиры как бы связан по рукам и ногам. С одной стороны, он должен застройщику, с которым заключен соответствующий договор.

С другой стороны, он также должен банку. Поэтому приходится изыскивать средства для того, чтобы решить свою проблему как можно быстрее, и желательно за чужой счет.

В особенности в том случае, если обстоятельства требуют стремительного решения.

Проблема может крыться там, где многие и не ожидают ее увидеть (сарказм): непосредственно в договоре.

Например, ипотека на переуступку прав по ДДУ может быть недоступна из-за того, что в договоре «внезапно» обнаруживается запрет на отчуждение квартиры в течение определенного времени после постройки или до того момента, как кредит не будет выплачен полностью. Иными словами – от квартиры вы никак не избавитесь.

Именно поэтому лучше всего не подписывать такой договор. Например, переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке не только вполне возможно, но и делается настолько часто, что специалисты банка уже вполне способны ответить на все ваши вопросы прямо по телефону.

Иногда такое огорчение не является основанием для того, чтобы передумать и не искать, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке. Многие продавцы идут до последнего и изыскивают любые способы избавиться от квартиры.

Например, получить деньги от покупателя, оплатить ипотеку полностью, снять обременение с квартиры, а после этого получить оставшуюся часть. Конечно же, тоже не просто так, а за переоформление ДДУ.

Звучит привлекательно, не правда ли? Однако у такого подхода есть определенные трудности:

  • Такой подход означает, что покупатель должен просто взять и отдать вам огромную сумму денег, которая нужна для покрытия ипотеки.
  • При этом никакого договора купли-продажи без предварительного оформления квартиры в собственность быть не может, а до погашения ипотеки ни о каком праве собственности на квартиру речь и не идет.
  • Кроме того, что покупатель никак не защищен юридически, ему еще и придется ждать, пока вы снимете обременение и переоформите все документы, и все это в подвешенном состоянии без каких-либо гарантий с вашей стороны.

Понятно, что такая продажа квартиры по переуступке в ипотеке не устраивает большинство покупателей, и надо искать другие способы решения проблемы.

А потому гораздо более реально – продать право требования квартиры в связке с действующим кредитным договором, то есть при участии в сделке самого банка, выдавшего вам ипотечный заем.

Если еще пару лет назад получить на это согласие банка было весьма проблематично, то сейчас некоторые кредитные организации не возражают против смены собственника заложенного жилья.

Особенно если дольщик-заемщик даст понять, что у него возникли финансовые проблемы и дальнейшие выплаты ему, возможно, не потянуть.

продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Как известно, кредитным организациям гораздо выгоднее регулярно получать платежи по кредиту, чем заниматься реализацией залоговой квартиры, а тем более – недостроенной.

Что для этого необходимо сделать:

  • В первую очередь, если вас интересует, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке, важно подготовиться к частым посещениям банка и бумажной волоките. Процесс продажи квартиры таким образом начнется с того, что вы придете в банк и постараетесь доказать необходимость переоформления договора на другого человека. Для этого придется собрать все доступные документы, включая согласие застройщика на эту операцию. Обращаем ваше внимание, что некоторые компании требуют плату за оформление такого документа, поэтому стоит также подготовиться к непредвиденным и незапланированным тратам.
  • Затем вы подаете соответствующее заявление в банк (специалисты банка помогут вам правильно его оформить) и заключаете договор цессии, то есть – переуступки. Продажа квартиры по переуступке в ипотеке в части рассмотрения заявления и оформления договора занимает не более трех дней. Многие банки, включая и известные, требуют комиссию за такой договор, вплоть до 20 тысяч рублей.
  • Как правило, все эти действия совершаются еще до того, как покупатель найден. Однако лучше всего с кандидатурой поторопиться. Для этого вы можете обратиться в агентство недвижимости, специалисты которого хорошо знают, как продать квартиру в ипотеке по переуступке быстро и выгодно. Конечно, за их услуги также придется заплатить, однако, с другой стороны, вам не придется тратить время на поиск покупателя и осмотр «объекта» — вашей квартиры.
  • После того, как покупатель найден, необходимо определиться со способом оплаты. Лучше всего, конечно же, полная сумма наличными, однако нередко используются банковские ячейки и безотзывные аккредитивы. Новый ДДУ заключать не надо, достаточно переоформить старый, чем и займутся специалисты банка и застройщика. В ходе этого пункта важно держать с покупателем связь и стараться посещать все мероприятия, связанные с банком и застройщиком, вместе.

Какими еще способами можно продать квартиру в новостройке?

продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке – далеко не единственный способ, которым вы можете воспользоваться для продажи квартиры в новостройке.

Однако все эти способы рассчитаны не на то, чтобы извлечь прибыль, а на то, чтобы избавиться от квартиры, которая по каким-либо причинам перестала вам требоваться. В таких условиях крайне сложно хотя бы отбить свои деньги и выйти в ноль по долгам, не говоря уже о прибыли.

Поэтому мы крайне не рекомендуем вам связываться с продажей ипотечной квартиры для извлечения прибыли: предприятие это весьма сомнительное.

Итак, остановимся более подробно на том, какие еще способы можно использовать для продажи квартиры:

  • Переоформить ипотеку на другого человека. Делается это достаточно просто. Для этого достаточно заручиться принципиальным согласием банка и застройщика, а также заранее договориться с покупателем о том, что он именно переоформляет на себя ипотеку. Трудности в этом случае могут возникнуть только со стороны банка. Основным препятствием может стать несоответствие покупателя требованиям банка: плохая кредитная история, наличие судимости, отсутствие официального трудоустройства или достойной заработной платы, подтвержденной документально. В этом случае вам могут отказать, и придется искать нового покупателя.
  • Также вы можете предложить покупателю оформить ипотеку в другом банке. Правда, в этом случае покупателю придется заложить свою собственную недвижимость, а на это также могут пойти далеко не все. Удобнее оформить ипотеку у застройщика, а не выкупать квартиру таким странным способом через вас. Такой способ, как правило, используется не для покупки новостройки, а для приобретения старых и уже обжитых квартир, когда у покупателя нет другого варианта, а въехать хочется именно в такую квартиру.
  • Также покупатель может взять кредит на погашение ипотечного кредита продавца, чтобы внести сразу всю сумму и переоформить квартиру на себя в собственность как можно быстрее. В настоящее время существуют банки, которые выдают кредит на такие цели. Однако для покупателя это может быть невыгодно из-за высокого процента и короткого срока выплаты.

Сложно ли продать квартиру по переуступке в ипотеке?

продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Продать жилье с обременением в принципе сложно, не говоря уже о том, чтобы продать квартиру в новостройке, да еще и не построенную до конца. В этом случае вам очень повезет, если вы хотя бы избавитесь от долгов. Однако в большинстве случаев продажа такой квартиры сулит только одни убытки. Переплачивать придется буквально за все.

Для тех, у кого нет другого выхода, мы подготовили простые советы, которые помогут справиться в это непростое время:

  • В первую очередь, мы советуем вам обратиться в агентство недвижимости. Да, это трата, но трата разумная. Подберите хорошее агентство и попросите подобрать покупателя под квартиру в ипотеке. Здесь есть свои нюансы, поэтому продажа такой квартиры на том же авито вряд ли вам чем-то поможет, только окончательно запутает и затянет сроки. Лучше всего заручиться поддержкой специалистов.
  • Не бойтесь обращаться в банк. Если вам необходимо продать квартиру потому, что у вас возникли непреодолимые обстоятельства, банк может пойти вам навстречу и взять реализацию квартиры на себя. В этом случае прибыли вы не получите, зато хотя бы от долгов избавились. Кроме того, как мы уже упоминали выше, на прибыль в этом случае и так рассчитывать не следует.
  • Если вы нашли человека, который готов переоформить вашу ипотеку на себя, не стесняйтесь уточнять, в каком состоянии находятся его документы. Лучше убедиться во всем заранее, чем впоследствии получить отказ от банка.

В нашей статье мы постарались подробно рассмотреть, как можно продать квартиру в новостройке с переуступкой ДДУ. Если наша статья вам понравилась, оценивайте ее и делитесь ею в социальных сетях со своими друзьями. Ну а мы продолжим рассматривать самые трудные и любопытные ипотечные вопросы и рассказывать вам решение простым и понятным языком!

Источник: https://ipoteka.fun/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-ili-ddu-v-ipoteke-kak-oformljaetsja

Покупка квартиры по переуступке прав: риски в 2019 году

Как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Приобретение недвижимости по переуступке прав – явление довольно распространенное. Но сделки с жильем в новостройках требуют от покупателей особой осторожности. Прежде чем заключать такую сделку, как покупка квартиры по переуступке прав, риски в 2019 году нужно оценить в первую очередь.

Что такое переуступка

Прежде всего стоит узнать, что это такое – переуступка прав на жилплощадь. Некоторые ошибочно думают, что человек переуступает право собственности, но это не так. В результате совершенной сделки к другому гражданину переходит право потребовать жилье.

Сначала оно возникает у того, кто первым вступил в правоотношения с застройщиком. Регулируются эти сделки ФЗ № 214 от 30.12.2004 г.

Такая сделка заключается, когда объект недвижимости покупается не у того, кто построил дом, а у инвестора.

Это может быть человек или фирма, которые уже приобрели квадратные метры по одному из двух видов договоров:

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры

Скачать бланк договора о долевом участии в строительстве (ДДУ)

Одна из главных особенностей соглашения переуступки – участие в сделке третьего лица, то есть строительной компании. Если она не даст письменное согласие на ее заключение, договор будет признан недействительным.

Кроме того, заключить договор переуступки можно только в отношении квартиры в строящемся доме. Если здание уже сдали в эксплуатацию, передать право требования не удастся: такой договор просто не зарегистрируют.

Если все-таки нужно переуступить квадратные метры в сданном доме, остается просить застройщика скорректировать дату акта приемки-передачи объекта. В тех случаях, когда основным документом стал предварительный договор купли-продажи, приходится корректировать дату его заключения. Но это возможно только при условии, что соглашение не проходило регистрацию в Росреестре.

Переуступка ипотечного жилья

Квартиры в строящемся или сданном доме по ипотеке покупаются в таком же порядке, только сделка должна быть одобрена банком. При этом надо учесть, что кредитовать клиентов, покупающих жилье по переуступке, готовы далеко не все банки.

Но даже при согласии кредитной организации процедура будет не самой быстрой. Если же первый дольщик тоже покупал квадратные метры в ипотеку, сначала придется погасить ее.

Особенности оформления сделки

Запрос на выписку из ЕГРН в Росреестре

Переуступка жилья в новостройке – процесс многоэтапный. Продавцу придется выполнить следующие действия:

  • Сообщить застройщику о том, что он намерен переуступить право требования.
  • Получить от него официальное согласие на уступку прав. Это может быть как пункт договора, так и самостоятельный документ.
  • Получить у застройщика справку об отсутствии долгов.
  • Взять выписку из ЕГРН. Клиент может обратиться в регистрационную палату лично, через МФЦ или отправить запрос через официальный сайт Росреестра.
  • Оформить у нотариуса согласие от супруга на продажу квадратных метров.
  • Если квадратные метры приобретались на заемные средства, взять справку в банке об отсутствии задолженности.

Покупателю требуется только паспорт, а также согласие от мужа или жены на совершение сделки. Когда все документы будут собраны, пора подписывать договор. Обычно это происходит в офисе застройщика или любой юридической конторе. Здесь же можно узнать, как оформляется такое соглашение, и получить его образец.

Для регистрации нужно обратиться в подразделение Росреестра, но многие отправляют документы через МФЦ. Госпошлину за регистрацию оплачивает продавец, а производится она в течение 10 дней.

Скачать договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве

Плюсы и минусы переуступки

У переуступки жилья есть свои плюсы и минусы. Главное, что привлекает покупателей таких квартир – возможность существенно сэкономить. Чтобы быстрее нашелся покупатель доли, продавцы предлагают хорошие скидки. В свою очередь они тоже неплохо зарабатывают, ведь на первоначальном этапе строительства квартира стоила на порядок дешевле.

Кроме того, это реальная возможность приобрести объект в доме своей мечты, когда все квартиры уже проданы.

Недостатки тоже есть, и существенные. Например, в случае признания ДДУ недействительным такой же будет признана и цессия. Чтобы не оказаться обманутым, придется внимательно проверять документы, лучше всего с привлечением юриста.

Еще одним минусом является то, что сделка переуступки является достаточно хлопотной, и требуется немало документов. Часть документации приходится согласовывать с банком и с застройщиком. За выдачу согласия строительная компания может запросить процент. Обычно это 1-2% от стоимости квадратных метров, и расходы, естественно, ложатся на покупателя.

Также цессионарий, то есть покупатель, должен помнить, что цедента нельзя привлечь к ответственности за действия строителей. Если со сдачей объекта возникнут проблемы, расторгнуть договор и забрать свои деньги не удастся. Исключением являются случаи, когда продавец принимает на себя поручительство за строительную компанию.

Наконец, недостатком можно назвать возможные проблемы с оформлением права собственности. Они возникают даже после сдачи дома и его приемки госкомиссией.

Дело в том, что оформление новостройки – процесс многоэтапный. В нем участвуют как застройщик и инвесторы, так и поставщики услуг.

Между ними могут начаться судебные тяжбы в отношении взаиморасчетов и так далее, которые неизбежно отражаются на будущих жильцах.

Как снизить риски

Покупка квадратных метров в новостройке – всегда некоторый риск. Чтобы его снизить, стоит учесть несколько рекомендаций:

  • Стоит внимательно прочитать первоначальный ДДУ. В нем вполне может содержаться запрет на уступку прав, а также особые условия получения согласия строителей. Если для оплаты взноса использовался материнский капитал (это тоже указывается в ДДУ), дети продавца должны быть указаны в договоре. В противном случае и его, и последующую переуступку признают недействительными.
  • Обязательно нужно обратить внимание на то, чтобы в договоре была зафиксирована полная стоимость объекта. При отсутствии пункта о цене договор признают недействительным. Не стоит поддаваться и на уговоры продавца указать более низкую стоимость. При возникновении проблем покупатель получит обратно только те деньги, о которых шла речь в документах.
  • Необходимо убедиться в том, что у цедента нет долгов перед застройщиком, иначе последний может расторгнуть сделку. Кроме того, согласно нормам ФЗ-214 цедент не вправе переуступать права без перевода долга на покупателя, если жилье оплачено не полностью.
  • Не будет лишним узнать побольше и о застройщике: к сожалению, случаи банкротства на этом рынке – не редкость. Желательно посетить офис строительной компании, почитать отзывы на форумах, узнать, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах. Важный этап – проверка документов застройщика: учредительной документации, бухгалтерской отчетности, разрешения на строительство. Бумаг, подтверждающих права на землю.

Доходы, которые продавец получил от реализации права требования, облагаются налогом. Если цена, указанная в договоре об инвестировании, и цена, указанная в договоре переуступки, отличаются, сделка подлежит декларированию. Оплата налога – обязанность только цедента, застройщик и цессионарий не платят ничего.

Несмотря на определенные минусы, желающих приобрести жилье по переуступке оказывается достаточно. Такая сделка позволяет сэкономить от 5 до 20% стоимости объекта. Кроме того, это не так рискованно, как покупать недвижимость на стадии котлована. Но чтобы избежать проблем и не оказаться обманутым, изучать документы нужно предельно внимательно.

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav

Переуступка прав по ипотеке Сбербанка

Как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Передача прав на взыскание ипотечного долга требует подписания отдельного документа, составленного по форме основного обязательства.

Банк может одобрить эту операцию только в том случае, если новый заёмщик соответствует всем требованиям кредитного комитета. Переуступка ипотеки от Сбербанка может производиться и самим финансовым учреждением.

Передача пула закладных стороннему банку помогает пополнить оборотный капитал и быстро нарастить активы.

Переуступка ипотеки новому заёмщику

Далеко не все люди в состоянии погасить взятые на себя обязательства. Причины финансовых проблем могут быть различными. Кого-то сокращают на работе, а кто-то теряет трудоспособность. В этом случае заёмщик может передать обязанности по погашению задолженности другому лицу (по договорённости со Сбербанком). Соглашение может быть подписано только после проверки соискателя.

Он должен соответствовать следующим требованиям:

  • Стабильное материальное положение и трудовая занятость;
  • Отсутствие уголовных и административных преступлений;
  • Позитивная кредитная история;
  • Низкая закредитованность;
  • Наличие дополнительных источников дохода;
  • Возраст от 21 года до 65 лет;
  • Наличие полиса страхования жизни и здоровья.

Сотрудники ипотечного отдела обычно неохотно идут на переоформление кредита. Переуступка ипотеки от Сбербанка производится в крайнем случае, когда у клиента возникают серьёзные жизненные неурядицы.

Переуступка ипотеки сторонней организации (без оформленной закладной)

Для Вас есть выгодные предложения по займам, кредитам и картам, очень гибкие условия, поможем рассчитать переплату на калькуляторе – это займет не более минуты. Хотите попробовать?

Согласно действующему законодательству залогодержатель может уступить долг по ипотеке третьей стороне, если это действие не нарушает законных интересов граждан. Новый заимодавец получает право на удовлетворение своих требований за счёт стоимости залогового имущества.

Залогодержатель, которому уступлено право требования, обязан соблюдать коммерческую тайну и не разглашать личные данные заёмщика (согласно 152-ФЗ). Разглашение конфиденциальной информации преследуется по закону.

Переуступка ипотеки от Сбербанка предполагает заключение договора цессии.

Этот документ должен содержать следующие сведения:

  1. Дата и место подписания;
  2. Реквизиты сторон;
  3. Номер ипотечного соглашения;
  4. Сумма основного долга и начисленных процентов;
  5. Сроки передачи документов;
  6. График оплаты долговых обязательств;
  7. Условия расторжения сделки;
  8. Подписи контрагентов.

Должник уведомляется в письменной форме о произведённом переходе права требования. Если данная операция требует финансовых расходов, то залогодержатель обязан возместить издержки за свой счёт. Переуступка ипотеки от Сбербанка регистрируется в государственных органах.

Переуступка ипотеки сторонней финансовой организации (с оформленной закладной)

Закладная представляет собой ценную бумагу (ЦБ), удостоверяющую права залогодержателя. Закладная позволяет заимодавцу накладывать обременение на предмет залога. Также она даёт возможность требовать исполнения долговых обязательств.

Передача прав по ценной бумаге осуществляется путём указания нового владельца долга (в закладной проставляется соответствующая отметка).

Если передаточная запись делается гражданином, действующим по поручению залогодержателя, то в ценной бумаге должны присутствовать сведения о доверенности.

Если ЦБ находится на депозитарном учёте, то переуступка ипотеки от Сбербанка осуществляется путём внесения записи по электронному счёту.

Приходная запись удостоверяет права нового залогодержателя и не требует внесения дополнительных отметок в ЦБ. После того как должник погасит ссуду, он может забрать закладную у заимодавца.

Если последний отказывается предоставлять документ, то заёмщик может обратиться в суд.

В банковском бизнесе закладные используются с целью секьюритизации активов. Сбербанк активно скупает закладные у АИЖК, и выпускает ипотечные ценные бумаги на сотни миллиардов рублей.

Такая кредитная политика даёт возможность банку постоянно наращивать кредитный портфель.

Герман Греф (глава Сбербанка) намерен к 2020 году довести объём чистой прибыли своей организации до 1 триллиона рублей (ипотечные ЦБ станут ключевым звеном долгосрочного бизнес-плана).

Переуступка ипотеки по ДДУ

Покупка недвижимости в строящемся доме предполагает подписание договора долевого участия (ДДУ). Права по этому соглашению могут быть переуступлены новому инвестору.

Эта процедура требует обязательной регистрации в Росреестре. Цессия может быть произведена до ввода здания в эксплуатацию.

Если покупатель подписал акт приёма-передачи квартиры, то уступить права на жилое помещение он уже не сможет.

Цедент не обязан согласовывать свои действия со строительной фирмой, но он должен уведомить её о переуступке в установленные сроки (это положение не применяется в том случае, когда жильё в новостройке оплачено не полностью). Уведомление должно быть составлено в простой письменной форме. В бумаге нужно указать данные цедента и цессионария. Также к уведомлению следует приложить копию договора цессии.

Для осуществления сделки переуступки ипотеки от Сбербанка потребуются следующие документы (предоставляется оригинал и копия):

  • Квитанции, подтверждающие оплату объекта недвижимости;
  • Согласие застройщика на уступку долга (при наличии задолженности);
  • Согласие супруга покупателя на заключение договора цессии (требуется нотариальное заверение);
  • Согласие банка на совершение операции (при наличии ипотеки);
  • ДДУ;
  • Письменное одобрение соглашения органами опеки (актуально для операций, затрагивающих интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан);
  • Выписка из ЕГРП.

В определённых ситуациях строительная фирма может отклонить заявление о переуступке ипотеки от Сбербанка. Соглашение о цессии аннулируется и государственная регистрация сделки приостанавливается.

Переуступка ипотеки: основные риски

До 20% квартир в новостройках приобретается по договору цессии. Адвокаты выделяют следующие риски подобных сделок:

  • Банкротство фирмы-застройщика. Долевое строительство в России чем-то напоминает рулетку. В новостях всё время появляются сюжеты об обманутых инвесторах, устраивающих пикеты и штурмующих банковские отделения. Причина переуступки ипотеки от Сбербанка может быть связана с нарушением строительных норм или грядущим банкротством организации. Цедент не несёт ответственности перед цессионарием за действия, совершённые руководством строительной компании (при отсутствии договора поручительства). Новому залогодержателю предстоят изнурительные суды с застройщиком;
  • Недействительность цессионного договора. Уступка считается незаконной, если дольщик не оплатил новое жильё в полном объёме и не получил согласия на совершение сделки (выдаётся застройщиком). После расторжения соглашения продавец обязан вернуть деньги за жилое помещение и возместить прочие материальные траты;
  • Многократная переуступка ипотеки от Сбербанка. Недобросовестный дольщик может переуступить ипотеку большому количеству граждан. Для «передачи прав» используются так называемые «инвестиционные меморандумы», которые не нужно регистрировать в госорганах. Юристы советуют соглашаться на уступку только при наличии ДДУ и передавать денежные средства только после регистрации сделки в Росреестре;
  • Оспаривание договора. Переуступка ипотеки может быть признана незаконной, если новая квартира приобретается по слишком низкой цене. Если помещение было приобретено меньше чем за год до банкротства строительной компании, то сделка считается недействительной. В этом случае цессионное соглашение будет расторгнуто.

Дольщик, желающий избежать перечисленных проблем, должен провести доскональную проверку бизнеса застройщика перед подписанием ДДУ. Следует обратить внимание на финансовые показатели и кредитную нагрузку организации. Также следует зайти на сайт ФССП и проверить застройщика на предмет непогашенных долгов.

https://www.youtube.com/watch?v=if8m-nFvmRk

Внимательно изучите отзывы граждан, купивших квартиры в новостройке. Уделите внимание личностям руководителей и собственников фирмы. Необходимо ввести ФИО директоров в поисковую систему Яндекс и собрать максимум информации об этих людях. Не торопитесь с выбором и заключайте сделки только с надёжными контрагентами.

Скачать образец договора переуступки прав по ипотечному займу

Переуступка ипотеки и все, что с ней связано

Для Вас есть выгодные предложения по займам, кредитам и картам, очень гибкие условия, поможем рассчитать переплату на калькуляторе – это займет не более минуты. Хотите попробовать?

Источник: https://sber-ipoteka.info/info/operacii/pereustupka-ipoteki-ot-sberbanka.html

Квартира по переуступке в ипотеку

Как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Как правило, переуступка ипотеки на квартиру является трёхсторонней сделкой между кредитором, старым заёмщиком и новым заёмщиком. Реже встречается уступка долга от банка другому кредитору. Наконец, кредитором не всегда выступает банк.

Когда и кому может понадобиться эта юридическая процедура? К ней прибегают и обеспеченные, и терпящие проблемы заёмщики.

По договору переуступки новый собственник квартиры принимает на себя обязательство по выплате остатка долга банку и получает квартиру в собственность.

Договор один – стороны разные

Приобретая ипотечное жильё, которое было куплено продавцом с помощью банка, продавцы должны попросить у банка согласия на переуступку прав по ипотеке (а равно и обязанностей) им, покупателям, как новым должникам.

Приобрести квартиру по переуступке в ипотеку, в принципе, не сложнее, чем взять ипотеку «с нуля», поскольку начальные процедуры ипотечного кредитования были пройдены ещё продавцом.

Так, покупка квартиры по переуступке прав может привлекать покупателя «юридической чистотой» квартиры.

Покупатель предпочитает ипотеку по переуступке потому, что срок выплаты может быть относительно недолгим, если сравнивать с обычными 10–20-летними ипотечными договорами.

Согласие банка на переуступку ипотеки влечёт для нового заёмщика принятия всех условий кредитного договора, подписанного с предыдущим заёмщиком.

Новый собственник должен, среди прочего, страховать квартиру так же, как это делал предыдущий хозяин. Если в договоре ипотеки было предусмотрено право внесудебного обращения взыскания на залог, новому заёмщику также приходится принимать это правило.

Ещё одно условие, связанное с аннуитетным характером платежей, это фиксированная сумму процентов, которую нельзя пересчитать и уменьшить, если это не предусмотрено договором (как правило, не предусмотрено).

Покупая квартиру, уже находящуюся в ипотеке, новый хозяин должен понимать, что он принимает на себя не только остаток долга перед банком, но и тот период, в течение которого долг должен платиться.

Права собственности на квартиру переходят с момента регистрации такого перехода в Росреестре. До окончания регистрации стороны могут обратиться с заявлением об отмене сделки. В этом случае договор о переуступке ипотеки не вступит в силу, поскольку предмет ипотеки не сменил собственника.

При проверке нового заёмщика аналитик кредитного отдела оценивает, можно ли считать его достаточно надёжным клиентом по сравнению с продавцом квартиры.

Если продавец отдаёт квартиру по переуступке ипотеки из-за личных финансовых проблем, выбор у банка невелик: старый заёмщик, так или иначе, не сможет платить.

Но если старый заёмщик просто хочет поменять жильё на более просторное, банк может отказать, если оценит потенциального покупателя квартиры как менее надёжного клиента по сравнению с уже проверенным.

Как уже отмечено выше, переуступка квартиры может быть вынужденной мерой заёмщика, который потерял работу, но может быть вызвана и его желанием взять новое жильё, избавившись от уже ненужного.

И новое жильё необязательно должно быть больше, его преимущество может состоять в том, что оно не обременено ипотекой.

Ведь ипотека является исключением из общего запрета на изъятие у гражданина единственного жилья.

Гражданский процессуальный кодекс запрещает изымать жильё, если оно единственное; но даже единственное жильё может быть изъято, если оно было в ипотечном залоге.

Для получения согласия банка на переуступку ипотеки необходимо обратиться в отдел ипотечного кредитования, который оценит платёжеспособность нового заёмщика. Если кредитный инспектор находит, что уступка возможна и не увеличивает риск банка, юридический отдел готовит договор цессии в пользу нового заёмщика, предварительно купившего квартиру у старого.

После завершения сделки возникнет следующая правовая ситуация:

  1. Покупатель является новым собственником и новым заёмщиком.
  2. Продавец больше не является ни собственником, ни заёмщиком.
  3. Кредитор и условия займа остаются теми, какими были на момент покупки.

Поскольку последнее слово остаётся за банком, покупателям следует дать рекомендацию по составлению предварительного договора купли-продажи: если покупается квартира, уже находящаяся в ипотеке, необходимо проверить, чтобы договор не накладывал штраф, если сделка сорвётся по вине банка.

Преимущества переуступки для покупателя

Когда покупатели выбирают, как купить квартиру наиболее безопасно, вариант с выкупом чужой ипотеки один из лучших; и чем дольше квартира была в ипотечном залоге, тем безопаснее будет покупка. Квартира, приобретаемая по договору долевого участия, тоже может быть предметом ипотеки.

При покупке квартир по договору долевого участия (ДДУ) исключается возможность появления потенциального наследника, так как квартира только что возникла и не могла быть ни у кого в собственности.

Приобретение квартиры на вторичном рынке связано с потенциальными рисками появления настоящих правообладателей, о которых покупатель не знал.

Титульное страхование призвано защитить имущественные интересы покупателя, если он потеряет квартиру; в этом случае он получает страховую выплату.

При этом у вторички преимущества и риски по отношению к новым квартирам носят «зеркальный характер»: вторичка, как правило, полностью была построено и зарегистрирована законно, но теоретически может возникнуть претендент на ту же собственность.

Итак, преимущества переуступки для покупателя:

  • высокая «юридическая чистота» квартиры;
  • меньший остаток задолженности;
  • меньший срок уплаты;
  • участие банка как гаранта сделки.

Наконец, немаловажным понятием является и кредитная история. Покупатель, беря на себя оставшуюся часть кредита, относительно быстро выплачивает его и получает ещё один выплаченный кредит к своей истории.

Иные случаи ипотеки и переуступки

При покупке квартиры в ипотеку банки просят подтверждения доходов, несмотря на то, что квартира сама по себе является обеспечением кредита как залоговое имущество.

Другие кредитные организации могут выдавать ипотечные кредиты и без подтверждения доходов, если посчитают для себя приемлемыми риски.

Например, при кредитовании покупателей жилья небанковскими организациями в качестве меры обеспечения применялся договор о перечислении средств материнского капитала.

При приобретении жилья от физического лица с рассрочкой или отсрочкой платежа до окончательного расчёта устанавливается ипотека в силу закона. К ней применимо то же правило об обязательном согласии кредитора на замену должника, хотя данный вид ипотеки и не удостоверяется закладной.

Переуступка прав также называется цессией. Обычно договоры цессии заключаются между банком и коллектором, когда банк считает взыскание бесперспективным или нерентабельным, и продаёт долг коллектору. Поскольку ипотечные кредиты обеспечены самой недвижимостью, банк редко переуступает право требования по ипотечным договорам.

Такая ситуация может возникнуть, если предмет залога разрушился, но при этом не был застрахован, или разрушился в результате нестрахового случая.

Это также может произойти, если ипотека выдавалась под покупку квартиры на вторичном рынке, после покупки объявился пострадавший собственник, который истребовал квартиру себе, а договор титульного страхования не заключался, поэтому банк и заёмщик остались ни с чем: банк без залога, заёмщик без квартиры.

В этом случае, если заёмщик по договору не освобождается от уплаты кредита, он может прекратить выплаты по нему, но обязательства, которые нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, всё равно сохраняют силу, а право требования по ним банк может уступить коллектору.

В случае банкротства банка новым кредитором по договорам ипотеки становится Агентство по страхованию вкладов, которое возвращает деньги вкладчикам и осуществляет получение платежей с заёмщиков.

В общем случае на переуступку прав нужно согласие кредитора, но не нужно согласия должника. Иногда банки просят ипотечного заёмщика привести ещё и поручителя. Это двойная гарантия возврата кредита: возврат обеспечивается и заложенной квартирой, и поручительством другого лица.

Если основной заёмщик не сможет расплатиться, то поручитель, расплатившись за него, приобретёт права кредитора и сможет обращать взыскание на заложенную квартиру.

Если ипотечная недвижимость переуступается новому заёмщику, то поручитель не обязан сохранять поручительства, если не давал на это согласия.

Если заёмщик приобрёл квартиру в доле (один из самых простых способов покупки жилья супругами), продать долю он может, если другие совладельцы не воспользовались правом преимущественного выкупа.

Применительно к жилым квартирам продажа доли постороннему — довольно редкий случай, но если квартира расположена на первом этаже и может быть легко перестроена в коммерческий объект, такая доля вполне может заинтересовать покупателя.

Иногда ипотечную квартиру вместе с задолженностью принимает на себя один из супругов в ходе раздела супружеской собственности.

Квартира при этом, как правило, куплена в браке и оформлена на имя одного супруга, а при разделе недвижимости супруг-заёмщик может получить отступное в виде денег или другой недвижимости и перевести квартиру и обязанности по ипотеке (с согласия банка) на другого супруга.

Итак, переуступка ипотеки может приводить к следующим основным ситуациям:

  • замена должника с согласия кредитора по купле-продаже квартиры;
  • замена должника при соглашении супругов о разделе имущества;
  • прекращение поручительства;
  • замена кредитора с согласия или без согласия должника при цессии или при банкротстве.

Договор, заключённый продавцом с банком, после закрытия сделки ляжет на покупателя, поэтому очень важно изучить его перед принятием переуступки.

Равно и для покупателя права ипотечного требования следует изучить ипотечный договор и закладную, чтобы убедиться в правильном составлении документов, иначе ипотека может оказаться ничтожной, а обеспечение по уступленному праву прекратит существование.

Банкротство банка не является основанием для отказа от выплат или прекращения платежей. Данные нарушения могут привести к иску со стороны агентства страхования вкладов, взысканию  штрафных сумм или даже изъятию ипотечной квартиры.

Указанное агентство также должно давать согласие на переуступку квартиры покупателю.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/ipoteka/pereustupka.html

Mirzako
Добавить комментарий